por jdanes 
Vender una vivienda en España supone un incremento o detrimento patrimonial para la persona que vende dicha propiedad, por lo cual, debe declararse en la declaración de la Renta, ya que este tipo de operaciones se encuentra gravado por el IRFF, en caso que la venta haya generado una ganancia patrimonial para el vendedor.
Si por el contrario, la venta de la propiedad fuese una perdida para el vendedor, es decir, la vendió por debajo del precio de compra, no deberá tributar nada por esta venta, pero también deberá ser declarado, incluso puede llegar a compensar otras ganancias del patrimonio en otras operaciones de transición o venta, lo que supone una reducción de nuestra factura fiscal.
Los datos en la declaración de renta
Es importante incluir en la declaración de la renta la operación de venta y transición de nuestra propiedad, reflejándose en la misma si hubo ganancia patrimonial susceptible de ser gravada o en caso contrario, pérdida de patrimonio. El cálculo es realmente sencillo, se gravara solo la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble.
El valor de transmisión es la cantidad real de dinero recibido por la venta de la propiedad, valor al cual se pueden restar gastos y gravámenes asociados a la venta del inmueble, como por ejemplo, la plusvalía municipal.
En caso en el que la persona que venda cuente con una hipoteca sobre la propiedad al momento de la venta, el importe real gravado será el dinero recibido menos el principal del préstamo pendiente aún de ser cancelado a la entidad financiera.
El valor de la adquisición, el precio por el cual se compró la vivienda, puede incrementar ya que podemos incluir en este el valor del IVA pagado al momento de la compra junto con el ITP o impuesto de transmisiones patrimoniales.
Impuestos por incremento patrimonial
El impuesto a cancelar varía según la pérdida o ganancia en la venta de la vivienda, tal como sucede con las rentas de trabajo, esto ante el IRFF, es un impuesto de tipo progresivo.
En caso de pérdida patrimonial por venta, no se pagará impuesto de ganancia, pero en caso contrario, si la ganancia neta es de:
- Hasta 6.000 euros: Se aplicara un tributo fijo del 19%.
- De 6.000 a 50.000 euros: El valor de impuesto será del 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 euros: El tributo será del 23% sobre las ganancias obtenidas.
- Superiores a 200.000 euros: 26% es el porcentaje a aplicar.
Como es previsible, entre mayor sea la ganancia obtenida, mayor será el tributo a pagar ante la declaración de renta del IRFF.
Excepción tributaria al incremento patrimonial
Si la propiedad que ha sido vendida es la vivienda habitual del propietario, y este reinvierte todo el dinero recibido por su vieja casa en la compra de otra vivienda para habitar personalmente, no deberá pagar tributo alguno por ganancia o incremento patrimonial.
Sin embargo, en medio del estado de alarma impuesto en España ante la pandemia mundial, la compra de la nueva vivienda debe ser realizada dentro de los dos años siguientes a la venta de la vivienda antigua. Es importante igualmente recibir el asesoramiento pertinente de un agente inmobiliario o un contador antes de efectuar cualquiera de estas operaciones tributarias, ya que las normas pueden cambiar ante el ambiente de incertidumbre por nuevas leyes o reglamentos aplicables cada día.
Excepción parcial
Existe otra excepción al pago de tributo por incremento patrimonial al momento de vender una propiedad y es la excepción del 50% sobre la ganancia percibida en las ventas de viviendas urbanas ubicadas en suelo español, siempre que su compra se hubiese efectuado entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.
Como verás, el manual de tributos, gravámenes e impuestos aplicables a la propiedad raíz en España encierra una serie de normas, leyes y dictámenes establecidos, que incluso pueden varias entre las diferentes comunidades autónomas para aplicar a otras excepciones o diferentes tarifas de impuestos, según los por menores que encierre la transacción.
Es por ello que siempre es importante contar con un asesor calificado en bienes raíces o en leyes fiscales, de esta manera, vernos beneficiados en cuanto a lo que el pago de tributos se refiere, ya que las entidades estatales y locales no incluyen las excepciones al momento de generar la factura fiscal o el formato correspondiente, es el contribuyente quien debe demostrar ante una u otra entidad oficial que es apto a un descuento, beneficio o excepción en el pago de sus tributos.
La Plusvalía Municipal
Es importante no pasar por alto el pago de la plusvalía municipal por la venta de una casa o piso. Este impuesto consiste en el gravamen impuesto al aumento de valor de una propiedad a lo largo del tiempo en el que el propietario la tuvo en su poder, desde el momento en el que la compro hasta el momento de su venta.
Para este cálculo, no se tiene en cuenta el precio de compra o venta del inmueble, sino el avaluó catastral del suelo donde se ubica el inmueble, el cual puede ser tomado del último recibo del IBI. El porcentaje de pago aplicable dependerá de la cantidad de años en la que el vendedor fue propietario de la propiedad en cuestión.
