TOKENIZACIÓN DE INMUEBLES

Durante el mes de Diciembre de 2017 se vendió en España la primera vivienda por medio del pago realizado a través de Bitcoins. Hoy, cuatro años después, en lo que aparentemente sería la culminación de la pandemia y las criptomonedas tocando sus picos históricos más altos, surge una nueva tendencia en la compra de pisos y casas, heredado desde Estados Unidos, hablamos de la tokenización.

Si no sabes en que consiste, en este artículo te explicamos qué es, las ventajas y las reglas que rigen este nuevo sistema de democratización del mercado inmobiliario.

¿Qué es un token en el mercado inmobiliario?

Un token en el mercado inmobiliario es semejante a una acción en el mercado bursátil o la participación en una empresa. En este caso, lo que se divide en varias fracciones no es el bien, sino el préstamo bancario para la compra de vivienda nueva en tantas fracciones como personas participen en el préstamo.

RealFund y RentalT son dos de las compañías españolas que ya están operando en territorio nacional bajo esta modalidad. Es un modelo que lleva operando con mucho existo en distintas ciudades norteamericanas.

En palabras de RentalT, esta define la tokenización de vivienda como adquirir una propiedad, dividir su valor en diferentes fracciones o Tokens y digitalizar los mismos. Así de esta manera, el token es un bien con valor proporcional, que se puede transferir de una persona a otra o almacenar en la cartera de activos.

Un caso practico

Si tenemos un piso de un valor aproximado de 100.000 euros, 40 personas diferentes pueden comprar dicha propiedad, invirtiendo valores mínimos, desde los 100 euros por ejemplo, aunque la cantidad de Tokens entregada será proporcional al valor invertido, en este caso, será entregado 1 token que representará su inversión en el activo de 100 euros.

Es una operación que el inversor puede realizar viviendo en cualquier rincón del planeta, ya sea dentro de la comunidad europea o fuera de esta, pues la operación se puede realizar completamente de manera virtual.

¿Qué sucede luego con los Tokens?

El propósito para comprar vivienda compartida por medio de la tokenización, no es para ocupar o vivir en dicha vivienda de capital dividido, sino es un mecanismo de inversión con el propósito de obtener rendimientos financieros sobre nuestro dinero.

Por ejemplo, si el piso se alquila, el dueño del o de los Tokens recibirá un rendimiento económico correspondiente a la cantidad de Tokens relacionados a dicha vivienda. También, si esta es vendida a un mayor valor, recibirá su rendimiento por plusvalía proporcional a su inversión.

Esto facilita enormemente la participación en inversiones en el mercado inmobiliario, sin necesidad de documentación especial o contar con un capital destinado a la inversión inmobiliaria muy alto.

Por lo general, la compañía inmobiliaria compra la vivienda para luego convertirla a participaciones por token, posteriormente se reforma y esta es nuevamente puesta a la venta para obtener el rendimiento que se plantea según las condiciones del mercado, una forma digital para captar dinero del público, cumpliendo con todas las reglas de la legislación actual.

Otra opción que tiene el inversor en Tokens, es vender su token antes que se realice la venta de la propiedad, deshacerse de él y recuperar su valor en euros vendiéndolo a otro comprador interesado en participar en la inversión, o intercambiarlo por otro token para participar en otra inversión inmobiliaria.

¿Cuáles son los peligros de la tokenización?

Si es tan bueno ¿por qué no están todos invirtiendo en ello? Es la pregunta típica cuando surge un nuevo mecanismo de inversión, y efectivamente no es un sistema infalible a los fallos.

Al igual que en una operación tradicional de compra o venta de vivienda, los riesgos están en el movimiento hacia arriba o hacia abajo del valor de la vivienda en el mercado inmobiliario. Si la propiedad pierde valor durante la fase de reforma o venta, el inversor no recibirá rendimientos financieros de su inversión, en ese caso, habrá perdido parte del capital invertido.

Los impuestos, las comisiones y los gastos de la vivienda serán descontados de las utilidades por parte de la compañía inmobiliaria, la real dueña de la propiedad, al momento de esta venderse y entregar a los inversores el rendimiento sobre su respectiva participación en la inversión.

Es una manera práctica, para los menos experimentados, para entrar a participar en el juego del mercado inmobiliario, y para aquellos que dispongan de más capital, una manera de diversificar su portafolio de inversiones, probando suerte en diferentes ciudades y midiendo el comportamiento de su inversión en diferentes regiones de España.

El trabajo de investigación, compra, reforma y venta, así como todos los pagos relacionados corren por cuenta de la compañía inmobiliaria que realiza la operación, por lo que informarnos más acerca de la trayectoria y las capacidades de la empresa es parte fundamental para el éxito de este nuevo modelo inmobiliario.

La asesoría inmobiliaria también es un prerrequisito, no indispensable, pero si recomendado, para no poner nuestro dinero en malos movimientos, que con el paso del tiempo, no generen los mismos rendimientos por desconocimiento del mercado del bien raíz.

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